鋼市莫因“國五條”而過度恐慌 房地產業(yè)有望健康發(fā)展
近期，“國五條”成為兩會熱議話題之一。之前2月20日，國務院常務會議對繼續(xù)做好房地產市場調控出臺完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、擴大個人住房房產稅改革試點范圍等五項政策措施;3月1日國務院又出臺相關細則，包括地級以上城市3年內實現(xiàn)住房信息聯(lián)網、出售自有住房按轉讓所得20%計征個稅等;而3月底各地方政府細則也將會陸續(xù)出臺。
受此影響，近期地產股、期螺等均出現(xiàn)恐慌性下跌，同時上海、北京、南京等多地二手房交易紛紛出現(xiàn)恐慌性過戶，而這種“恐慌”目前仍在延續(xù)。其實，樓市調控加碼本在預期之中，市場對政策收緊預期的不斷強化，也是新年開局以來樓市成交同比暴漲的原因之一。不過，政策真正推出，對市場的影響仍如當頭一棒。
其實，市場不必因“國五條”過度恐慌。在短暫的震蕩之后，房地產市場可能會迎來中長期的平穩(wěn)健康發(fā)展。
首先，對普通剛需及改善型購房者來說，國家在調控過程中將始終堅持“支持自住需求”的基本政策不動搖，住建部相關負責人已表示在“國五條”執(zhí)行過程中，將會出臺對其保護性措施。國家將通過增加土地供給、加速保障房建設、增加居民收入等措施，在保障商品房供給的同時更加注重支持中低收入人群的住房需求。為此，國家特別要求今年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋面正在逐年擴大，去年底已達12.5%，今年保障房將基本建成470萬套、新開工630萬套，此外，國家將繼續(xù)推進農村危房改造等。當市場投機投資需求被逐漸擠出，而住房供給不斷增長，中長期內房價將更趨于合理，剛需購房者的需求也將能更好地得到滿足。
其次，對房地產開發(fā)企業(yè)來說，國家政策上將保障供地、加快中小套型商品住宅有效供給，這為房地產開發(fā)企業(yè)提供了后續(xù)發(fā)展空間，而對二手住宅交易所得征收重稅，也有利于加速房企庫存的消化，部分房企已表示今年較高的投資規(guī)模不會因調控政策出臺而改變。而加強商品房預售管理、嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、打擊房企囤地捂盤等措施，也將有利于形成健康穩(wěn)定的房地產運行機制。房企利潤率近年來已明顯下滑，房企暴利時代或將終結，“國五條”推出也將加速房企轉型升級，從而有利于中國房地產市場的長久發(fā)展。
第三，對于地方政府來說，由于受土地財政的制約，之前每每放松調控，導致樓市調控政策大打折扣，現(xiàn)在房產稅的推出，將使其財政收入得到一定保障，從而有更多精力投入當前制造業(yè)轉型升級中去，加速當?shù)亟洕l(fā)展，有利于地區(qū)經濟差異的縮小，這將從根本上減輕樓市調控的難度，對于保障各地方保障房建設資金的來源也有較大作用。另外，此次“國五條”在強化地方調控執(zhí)行力度方面也加大了力度，將建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度，從而使得調控政策的效果能夠更好地得以體現(xiàn)。
第四，對于投機投資性購房者來說，房產稅試點擴圍、限購從嚴、差別化信貸、20%二手房交易所得稅等的實行，將使其遭受沉重打擊。因此，這部分投機投資性人群才是真正應該感到“恐慌”的。不過，就是這部分投資投機性購房者也將從房地產市場的長期平穩(wěn)發(fā)展中受到益處，因為穩(wěn)定房地產市場有利于整體經濟復蘇，制造業(yè)等的收益率也將回升，國家也在不斷擴大民間資本投資領域，部分參與炒房的社會資金將找到更好的投資方向，并將實實在在享受到整體經濟發(fā)展的益處。
從上述分析來看，市場沒有必要因為“國五條”而過度恐慌，目前“國五條”對市場的影響多限于市場心理層面及二手房交易，而且國家還在“觀望”，后續(xù)政策的推出或將根據(jù)目前市場反應而定。不過，房地產市場調控加碼已成定局，在投機投資性購房需求“大為恐慌”的同時，我們應該看到房地場市場真正的“春天”即將來臨，這包括穩(wěn)定健康發(fā)展的機制以及未來加速推向市場的有效供給，特別是國家將加強新型城鎮(zhèn)化建設，而這些長期內都將有利于建材市場的穩(wěn)定發(fā)展。
(富寶)
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